Beschluss: Beschlossen

Abstimmung: Ja: 8, Nein: 5

Der Marktgemeinderat Kleinheubach hat in seiner Sitzung am 06.10.2020 für die Verwirklichung der zukünftigen Bebauung des ehemaligen Josera Firmengeländes die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen.

 

In der Sitzung des Marktgemeinderates Kleinheubach am 09.02.2021wurde der Bebauungsplan in der Fassung vom 09.02.2021 beraten und die Verwaltung beauftragt, auf Grundlage dieses Bebauungsplanes, die vorzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. §13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB durchzuführen.

In der Zeit vom 11.02.2021 bis 26.02.2021 lagen der Bebauungsplanentwurf nebst Anlagen hierzu im Rathaus aus.

 

Folgendes Schreiben vom 27.02.2021 ging von Herrn Jürgen Gunkelmann, Rüdenauer Straße 29, hierzu ein:

 

„Zu den Planungen werden folgende Anregungen vorgetragen mit der Bitte, sie in den Gremien im Rahmen der Abwägung zu erörtern.

 

      Die festgesetzte Anzahl an Kfz-Stellplätzen erscheint insgesamt zu gering und unterschreitet vermutlich sogar die üblichen gesetzlichen Mindestanforderungen. Aus meiner Sicht sollte für jede Wohneinheit mindestens 1 Kfz-Stellplatz gefordert werden, da das Mobilitätsstreben älterer Menschen in Zukunft eher noch zunehmen dürfte als bisher.

       Die Parkplatzsituation im Ort ist derzeit bereits angespannt. Deshalb sollte für die Festlegung der übrigen Sonderflächen die Mindeststellplatzanzahl für die Nutzungsoption mit dem größten Stellplatzbedarf gefordert werden (z.B. Arztpraxen, Einzelhandel). Bei einem Festhalten der festgesetzten geringen Stellplatzanzahl ist mit einer weiteren Verschärfung der Parkplatzknappheit im Ort zu rechnen.

       Es wird deshalb angeregt, die Festsetzungen zur notwendigen Anzahl an Kfz-Stellplätzen entsprechen nach oben zu korrigieren.

 

      Die Festsetzung von 4 Vollgeschossen (III plus Dach als Vollgeschoss) in Teilbereichen erscheint insgesamt als zu hoch für das schmale Baugrundstück. Bei den so möglichen Wand- und Firsthöhen (15 m?) ist davon auszugehen, dass auch nachbarschaftliche Interessen berührt werden.

Es wird deshalb angeregt, die Anzahl der Vollgeschosse inklusive Dachgeschoss auf drei zu
begrenzen. Um eine nachbarschützende Wirkung zu erreichen, wird auch angeregt, zusätzlich eine Regelung mit aufzunehmen, welche Ausnahmen vom Art. 6 BayBO (Stand ab 01.02.2021) zu den Mindestabstandsflächen ausschließen.“

 

 

Bgm. Münig erteilt Frau Richter das Wort.

 

Dem Verfasser dieses Schreibens erscheint die festgesetzte Anzahl der Stellplätze insgesamt zu gering, er möchte, dass 1 Kfz-Stellplatz je WE gefordert wird, denn auch ältere Menschen sind gerne mobil und möchten selbst Autofahren, so Frau Richter. Die Parkplatzsituation ist auch in den umliegenden Straßen angespannt und es gibt noch keine konkrete Planung, was in die Gebäude kommt, z. B. Arztpraxen, Tante-Emma-Laden usw.

 

Städtebauliche Beurteilung:

Die Anzahl der festgesetzten Stellplätze orientiert sich an die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV, Anhang 85 BayBO). Festgesetzt werden insgesamt 67 Stellplätze. Die gegenständliche Planung zeigt 69 Stellplätze.

Im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung des bestehenden Verwaltungsgebäudes zur Tagespflege und Sozialstation sind 10 Stellplätze nach GaStellV erforderlich; der Bebauungsplan setzt hier eine Anzahl von 14 Einstellplätzen fest.

Nach der Anlage zur GaStellV beträgt die Stellplatzzahl für Gebäude mit Altenwohnungen 0,2 Stellplätze je Wohnung, dies entspricht einer Anzahl von 8 zuzügl. 2 Stellplätzen für Besucher. Nach Bebauungsplan sind 29 Stellplätze für 37 Wohneinheiten nachzuweisen.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass die festgesetzte Anzahl über der nach Anlage 1 GaStellV notwendigen Stellplätzen liegt.

Für das Sondergebiet SO 4 „Versorgerhaus“ gibt es noch keine konkrete Planung. Die Festsetzung von 12 Stellplätzen wurde nach möglichen Nutz- bzw. Verkaufsflächen getroffen.

 

 

Frau Richter führt weiter aus, dass die Festsetzung von 4 Vollgeschossen (Dach als Vollgeschoss) dem Verfasser als zu hoch für das schmale Baugrundstück erscheint. Er erwähnt, dass eine Firsthöhe in Höhe von 15 m entstehen kann, weshalb die Anzahl der Vollgeschosse auf 3 reduziert werden und eine Regelung aufzunehmen wäre, welche Ausnahmen zu Mindestabstandsflächen ausschließt.

 

 

Die gewerbliche Funktion der Baukörper beherrschte bisher das Ortsbild in diesem Bereich. Geschlossene Wandflächen und das massive hohe Silo prägten die Situation entlang des Rüdenauer Baches. Das Seniorenzentrum ist ein bedeutender Zugewinn sowohl für die Ortssilhouette als auch für die Gemeinschaft in Kleinheubach.

Die Wandhöhe mit ca. 9,50 m für die dreigeschossige Bebauung in Verbindung mit der Gliederung in Einzelbaukörper wird nicht als maßstabsfremd beurteilt. Eine Wandhöhe von 13,30 m ist nur im Bereich der Treppenhäuser erforderlich. Für den Betrachter ist die Firsthöhe visuell wenig erfassbar und somit nur gering räumlich wirksam. Insgesamt ergibt die Planung eine noch verträgliche Dichte im Sinne einer Innentwicklung und einer Reduzierung von Flächenverbrauch.

Die Regelung baurechtlich erforderlicher Abstandsflächen richtet sich nach Art. 6 Abs. 5 BayBO 2021 mit einer Abstandsfläche von 0,4 H (Wandhöhe) und Mindestabstandsfläche von 3 m zur Grundstücksgrenze. Bei dieser Regelung ist davon auszugehen, dass die bauordnungsrechtlich relevanten Aspekte der Abstandsflächen wie die Sicherung einer ausreichenden Belichtung und die Berücksichtigung von Brandschutzanforderungen sowie der Nachbarschutz eingehalten werden.

Eine abweichende Festsetzung der Abstandsflächentiefe nach § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB beschränkt sich auf den Abstand des Gebäudes im SO 4 zur seitlichen Grundstücksgrenze der bestehenden Trafostation. Nachbarschutzrechtliche Belange werden dadurch nicht berührt.

 

Der Bauausschuss hat sich mit dem Thema befasst und mehrheitlich die Zustimmung empfohlen.

 

GR Broßler berichtet, dass man sich in der Fraktion besprochen hat und nach wie vor der Meinung ist, dass zu wenige Stellplätze vorgesehen sind. Man hält 1 Stellplatz pro WE und mehr Grünfläche für notwendig.

 

Lt. Bgm. Münig wurden diese Punkte ausführlich in vorangegangenen Sitzungen erörtert und beschlossen, mit der vorgelegten Planung so fortzufahren.

 


 

Beschluss:

Der Marktgemeinderat hält aufgrund der städtebaulichen Beurteilung eine Änderung der Festsetzung der Anzahl der erforderlichen Stellplätze sowie der Festsetzung der Bauweise (vier Vollgeschosse) nicht erforderlich.

 

Beschlossen: Ja 8   Nein 5

 

 

Der nun für die öffentliche Auslegung gem. § 13a i. V. m. § 3 Abs. BauGB vorliegende Bebauungsplan sieht gegenüber der Planfassung vom 09.02.2021 folgende Änderungen vor:

 

-          Hochwasserschutzmaßnahme nach Hochwasserabflussnachweis vom März 2021

-          Niederschlagswasserbeseitigung

-          Hinweise zu

Zweiter Rettungsweg

DIN-Vorschriften.

 

Als nächster Verfahrensschritt steht nun die formelle öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes an.

 

 

Lt. Frau Richter hat das Ing.büro ISB aus Laudenbach eine Neuberechnung des Hochwasserabflusses im Blick auf ein HQ 100 erstellt. Im Ergebnis ist festzustellen, dass das gesamte Gelände durchströmt war bei einem derartigen Ereignis. Die Abflussbilanzierung ist im Ergebnis positiv, durch die Möglichkeit der breitflächigeren Ausdehnung. Aber es ist festzustellen, dass der gesamte Bereich bis hin zu Post- und Hauptstraße überflutet werden kann. Die EG-Ebenen sollen mindestens 50 cm über den errechneten Wasserspiegeln liegen und auch für Wohnanlagen muss eine Notfallplanung erstellt werden. Hochwasser über einem HQ 100 sind hier nicht berücksichtigt. Für neue Gebäude wird eine hochwasserangepasste Bauweise angeraten. Eine Genehmigung obliegt den Behörden wie z. B. LRA und Wasserwirtschaftsamt, denen die Planung vorgelegt wird.

 

Da es sich um einen Sonderbau handelt, müssen erforderliche Rettungswege nachgewiesen werden, wozu es DIN-Vorschriften gibt, erklärt Frau Richter. Sie schlägt vor, dass man Schottergärten ausschließt und begrünte offene Flächen einrichtet. Diese Festsetzung empfiehlt sie, aufzunehmen.

 

Lt. Bgm. Münig werden diese Punkte im Vergleich zum Februar 2021 aufgenommen.

Der Bauausschuss hat mehrheitlich empfohlen zuzustimmen.

 

Ein großer Punkt ist das Niederschlagswasser, so Bgm. Münig. Einmal, dass dieses Wasser dem Grundwasser und nicht der Kanalisation zugeführt wird, zum anderen bestehen gestresste Kanalsysteme in Kleinheubach. Das Kanalnetz wurde neu berechnet und der Gemeinderat wird sich mit dem Thema im Herbst beschäftigen.

 

Auf Nachfrage von GR Broßler, ob bei WE, die größer als 50 m2 sind die Stellplatzsatzung greift und auf dieser Grundlage die Stellplätze nachzuweisen sind, antwortet Bgm. Münig, dass hier die Festsetzungen des Bebauungsplanes Gültigkeit haben.

 

Bgm. Münig bedankt sich bei Frau Richter für ihre Ausführungen.

 

 

Beschluss:

Der Markt Kleinheubach billigt den Bebauungsplan „Generationenwohnen am Rüdenauer Bach“ in der Fassung vom 27.07.2021 und beauftragt die Verwaltung, die öffentliche Auslegung nach § 13a i. V. m. § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Parallel sind die Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.