Lt. Bgm. Münig hat sich der Bauausschuss intensiv mit diesem TOP beschäftigt. Es kamen jeweils einstimmige Empfehlungsbeschlüsse zustande. Er wird den Sachverhalt, der den Gemeinderäten schriftlich mit Ladung zugegangen ist, nicht Wort für Wort vortragen, sondern jeweils zusammenfassen. Nachfragen dazu werden erläutert.

 

Frau Richter bestätigt, dass die Stellungnahmen positiv waren und es keine größeren Einwände gab.

 

Das Verfahren hat sich üblicherweise etwas hingezogen und dauerte etwa ein halbes Jahr, ergänzt Bgm. Münig. In dieser Zeit gab es zwei Gesetzesänderungen. Deshalb weist das LRA darauf hin, dass entsprechend angepasst werden muss. Der Flächennutzungsplan und die Bayer. Bauordnung. wurden entsprechend geändert.

 

 

Sachverhalt:

Die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange fand in der Zeit vom 23.08.2021 bis 24.09.2021 statt.

 

Aus der Bürgerschaft wurden während der öffentlichen Auslegung keine Anregungen und Bedenken vorgebracht.

 

Folgende Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sind eingegangen:

 

1.    Landratsamt Miltenberg, Raumordnung und Bauleitplanung,                                   20.09.21

 

A)   Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

Mit der o.g. Änderung des Bebauungsplanes besteht aus bauleitplanerischer und bauord- nungsrechtlicher Sicht Einverständnis, sofern noch Folgendes beachtet wird:

 

Berichtigung des Flächennutzungsplanes

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt, geändert oder ergänzt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert bzw. ergänzt ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen.

Bereits in der Begründung zum Änderungsverfahren des Bebauungsplanes nach § 13a BauGB ist daher die sich ergebende Änderung des Flächennutzungsplanes sachlich vollständig abzuhandeln. Die sich aus dem Verfahren nach § 13a BauGB ergebende Änderung des Flächennutzungsplanes ist zeichnerisch als Ausschnitt „Vorher– „Nachher“ komplett darzustellen und kurz zu begründen.

 

Mit dem vorliegenden Planentwurf der Berichtigung des Flächennutzungsplanes sowie der
Abhandlung in der Begründung (Seite 8, Ziffer 4.2) besteht Einverständnis.

 

Präambel

Bei der Auflistung der Rechtsgrundlagen wird darauf hingewiesen, dass das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt durch Art. 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147) geändert wurde.

 

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.

November 2017, BGBl. I S. 3786 wurde zuletzt geändert durch Art. 2 des Baulandmobi- lisierungsgesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl I S. 1802).

 

Bei der Auflistung der Rechtsgrundlagen wird darauf hingewiesen, dass die Bayerische

Bauordnung (BayBO) zuletzt durch § 4 des Gesetzes zur Änderung des Bayerischen

Immissionsschutzgesetzes und weiterer Rechtsvorschriften vom 25. Mai 2021 (GVBl. S.

286) geändert wurde.

 

Wir bitten hier um Berichtigung der Rechtsgrundlage.

 

Art der baulichen Nutzung – Allgemeine Zweckbestimmung der Sondergebietsflächen

Die Formulierung für das SO 3 erweckt den Eindruck, dass dort Wohnungen zulässig sind von x Wohnungen „Betreutes Wohnen“ plus 12 weiteren Wohneinheiten. Da für diesen Bereich 12 Stellplätze festgesetzt sind, ist davon auszugehen, dass in SO 3 max. 12 reguläre Wohneinheiten zulässig sind. Zur Vermeidung von Missverständnissen sollte die Formulierung überarbeitet werden.

 

Vorschlag:

„SO 3 in dem Sondergebiet SO 3 sind max. 12 Wohneinheiten zulässig.“

 

Im SO 4 „sind Nutzungen zulässig, die dem Charakter… und eine Wohnung“. Hier sei der Hinweis gestattet, dass diese Einschränkung auf eine Wohnung im Fall der Nichtbelegung der gewerblichen und freiberuflichen Einheiten zu unvermeidbarem Leerstand führt. Angebracht wäre die Festsetzung „sind Nutzungen zulässig, die dem Charakter …sowie Wohnungen“.

 

Stellplatzbedarf

In der Begründung (Seite 22, Ziffer 11) wird für die jeweiligen Sondergebiete (SO1 – SO4) die erforderliche Anzahl der Stellplätze festgesetzt. Für das SO1 sind demnach 14 Stellplätze erforderlich. Aus der Begründung geht jedoch nicht hervor wie sich der Stellplatzbedarf zusammensetzt. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass auch für den ambulanten Pflegedienst ein Stellplatzbedarf besteht. Ob dies bei der festgesetzten Anzahl der Stellplätze bereits berücksichtigt wurde, kann leider nicht nachvollzogen werden. Wir bitten um nähere Erläuterung des jeweiligen Stellplatzbedarfs in der Begründung.

 

 

Lt. Bgm. Münig sind insgesamt 44 Stellplätze gefordert, festgesetzt sind 67 Stellplätze, in der Planung sind 69 vorgesehen. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die festgesetzte Anzahl in der Notwendigkeit liegt.

 

 

Wasserflächen

Unter der Rubrik „Hinweise“ wurde die Wasserfläche des Rüdenauer Bachs, ein Gewässer

III. Ordnung, aufgeführt sowie die damit verbundenen Vorgaben. Hierbei handelt es sich jedoch um eine „Planungsrechtliche Festsetzung“ gem. § 9 Abs. 1 Ziffer 16c BauGB. Wir bitten um entsprechende Überarbeitung des Planentwurfes.

 

Anlage 2 Schallimmissionsprognose Verkehrs- und Anlagenlärm vom 14. Dezember2020

Unter Ziffer 1 Aufgabenstellung wird darauf hingewiesen, dass die Aufstellung eines „vorhaben- bezogenen Bebauungsplans“ vorgesehen sei. Weder im Bebauungsplanentwurf noch in der Begründung wird von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gem. § 12 BauGB gesprochen. Den Unterlagen liegt auch kein Vorhaben- und Erschließungsplan bei. Diese Aussage trifft somit nicht zu. Der Markt Kleinheubach hat soweit den Unterlagen zu entnehmen ist, keinen Beschluss für die Aufstellung eines vorhaben-

bezogenen Bebauungsplans aufgestellt, sondern für einen Angebotsbebauungsplan. Zwar ist der Bebauungsplan an ein bestimmtes Vorhaben (Generationenwohnen) gekoppelt, die Bezeichnung „vorhabenbezogener Bebauungsplan“ ist aber in diesem Fall nicht korrekt.

Wir bitten um Berichtigung dieser Passage im o.g. Gutachten.

                                                                                                                     

Städtebauliche Beurteilung:  A)Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

 

Berichtigung des Flächennutzungsplanes: Kenntnisnahme

Anmerkung: Es handelt sich um die Aufstellung des Bebauungsplanes.

 

Präambel: Die Rechtsgrundlagen werden berichtigt.

 

Art der baulichen Nutzung – Allgemeine Zweckbestimmung der Sondergebietsflächen:

Sondergebiet SO 3 – Die Formulierung wird wie vorgeschlagen in den Bebauungsplan aufgenommen.

Sondergebiet SO 4 – Für das SO 4 erfolgt folgende Festsetzung:

In dem Sondergebiet SO 4 sind Nutzungen zulässig, die dem Charakter und der Versorgung des Gebietes entsprechen bzw. dienen, mindestens 1 Gewerbeeinheit sowie Wohnungen.

 

Stellplatzbedarf: Die Anzahl der festgesetzten Stellplätze orientiert sich an der „Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV)“ – Anhang 85 Bayerische Bauordnung (BayBO)-.

 

Ermittlung des Stellplatzbedarfes nach GaStellV:

       Sondergebiet SO 1:

       •      Tagespflegeeinrichtung (Nr. 1.11)

              1 Stellplatz je 12 Pflegeplätze, mind. 3 Stellplätze                               → 3   Stellplätze

              50 % für Besucher                                                                            → 1,5 Stellplätze

 

       •      Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- und Praxisräumen – Räume

              mit erheblichem Besucherverkehr (Nr. 2.2)

              1 Stellplatz je 30 m² Nutzfläche, mind. 3 Stellplätze

              Caritas Zentrum/Sozialstation mit 94,21 m²                                        → 3,14 Stellplätze

              5 % für Besucher                                                                              → 2,35 Stellplätze

 

                                                                                                                                                                         SO 1                                                                                → 10 Stellplätze

 

       Im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung des bestehenden

       Verwaltungsgebäudes zu Tagespflege und Sozialstation sind nach

       GaStellV 10 Stellplätze erforderlich.

       Der Bebauungsplan setzt hier eine Anzahl von 14 Stellplätzen fest.

 

       Sondergebiet SO 2:

       •      Gebäude mit Altenwohnungen (Nr. 1.3)

              0,2 Stellplätze je Wohnung

              38 Wohneinheiten (-> 7,16)                                                               → 8   Stellplätze

              20 % für Besucher                                                                             → 2   Stellplätze

 

                                                                                              SO 2                → 10 Stellplätze

 

       Nach Bebauungsplan sind 29 Stellplätze für das SO 2

       nachzuweisen.

 

       Sondergebiet SO 3:

       •      Wohngebäude mit insgesamt max. 12 Wohneinheiten

              1 Stellplatz je Wohnung                                             SO 3                → 12 Stellplätze

 

       Sondergebiet SO 4:

       Für das Sondergebiet SO 4 „Versorgerhaus“ gibt es noch keine

       konkrete Planung. Zulässig sind Nutzungen, die dem Charakter

       und der Versorgung des Gebiets entsprechen bzw. dienen, mind.

       1 Gewerbeeinheit sowie Wohnungen. Nach den möglichen Nutz-

       bzw. Verkaufsflächen wurde die Festsetzung von 12 nachzuwei-

       senden Stellplätzen getroffen.

                                                                                               SO 4                → 12 Stellplätze

 

 

       Nach dieser Ermittlung ergibt sich ein Bedarf von:                                     →44 Stellplätzen

       Festgesetzt werden insgesamt 67 Stellplätze.

       Die gegenständliche Planung zeigt 69 Stellplätze. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die

       festgesetzte Anzahl über der nach Anlage 1 GaStellV notwendigen Stellplätzen liegt.

      

 

Wasserflächen:

Die Wasserfläche des Rüdenauer Bachs und die Vorgaben zur Anlagengenehmigungspflicht, zum Überschwemmungsgebiet und zu Hochwasserschutzmaßnahmen werden unter den planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Ziffer 16 b und c BauGB aufgeführt.

 

Anlage 2 Schallimmissionsprognose Verkehrs- und Anlagenlärm:

Das Gutachten des Ing. Büros Wölfel wird hinsichtlich der Art des Bebauungsplanes korrigiert.

 

 

Beschluss:

Der Marktgemeinderat stimmt der städtebaulichen Beurteilung zu „A) Bauplanungs- und Bauordnungsrecht“ zu.

 

Einstimmig beschlossen         

 

 

B)        Natur- und Landschaftsschutz

 

Im Vorfeld der Bebauungsplanaufstellung erfolgte eine artenschutzrechtliche Beurteilung durch den Dipl.-Biologen Marcus Stüben bezüglich des Vorkommens von gesetzlich geschützten Gebäudebrütern und Fledermäusen, sowie deren Lebensstätten in und an den Bestandsgebäuden, deren Abbruch geplant ist. Die artenschutzrechtliche Beurteilung i.d.F. vom 24. Mai 2020 liegt den vorgelegten Unterlagen bei. Grundsätzlich bieten die Bestandsgebäude trotz teilweise erfolgten Negativbefunds eine Vielzahl von geeigneten Strukturen zur Nutzung von Gebäudebrütern und Fledermäusen. Daher sind Vermeidungsmaßnahmen sowie Ausgleichsmaßnahmen durch- zuführen. Die in der artenschutz­rechtlichen Beurteilung genannten Vermeidungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen wurden als Festsetzungen in den Bebauungsplanentwurf übernommen.

 

Mit der geplanten Aufstellung besteht aus naturschutzrechtlicher Sicht Einverständnis, sofern noch Folgendes beachtet wird:

 

Zum besseren Verständnis sollte im gesamten Artenschutzteil der Festsetzungen das Wort „Nach- kontrolle“ durch „Kontrolle“ ersetzt werden.

 

•      Zudem sollten unter V3 alle Aufgaben der ökologischen Baubegleitung genannt werden.

       Folglich sollten V3 und V7 zu einem neuen V3 zusammengefasst werden. Es ist zudem ein Bericht

       nach Abschluss aller Maßnahmen (Begehung der Gebäude etc.) gegenüber der Unteren

       Naturschutzbehörde (UNB) vorzulegen. Die textlichen Festsetzungen sind diesbezüglich zu

       ergänzen.

 

•      Unter V4 sollte nicht nur die Kontrolle auf Gebäudebrüter genannt werden, sondern auch auf

        Fledermäuse, hier insbesondere das Fledermausquartier im Spitzboden des Wohnhauses

        Hauptstraße 37. Bei Positivbefund ist das weitere Vorgehen mit der UNB abzustimmen.

 

•      Punkt V5 ist unvollständig und sollte wie folgt ergänzt werden:

       „V5 Einflugsmöglichkeiten

       Einflugsöffnungen wie Fenster und Türen müssen weiterhin bis zum Abbruch offengehalten

       werden und verschlossene Räume müssen bis zum Abbruch weiterhin verschlossen bleiben.“

 

•      Unter A1 und A2 ist anzugeben, wo genau die Kästen anzubringen sind.

 

•      Es sind hochstämmige, standortsgerechte, einheimische Laubbäume zu verwenden, sowie eine
Pflanzliste (siehe Anlagen) für die geplanten Laubbäume zu ergänzen.

 

 

       Pflanzenauswahlliste

 

       Heimische Baumarten

       Hochstamm, 2 x verschult, Stammumfang: 12 – 14 cm

 

	Botanischer Name	Deutscher Name
X	Acer campestre	Feldahorn
X	Acer platanoides	Spitzahorn
X	Acer pseudoplatanus	Bergahorn
X	Carpinus betulus	Hainbuche
X	Fagus sylvatica	Rotbuche
	Fraxinus excelsior	Esche
	Juglans regia	Walnuss
	Malus sylvestris	Holzapfel
X	Prunus avium	Vogelkirsche
	Pyrus communis	Holzbirne
X	Quercus petraea	Traubeneiche
X	Quercus robur	Stieleiche
	Sorbus aria	Mehlbeere
	Sorbus aucuparia	Eberesche
	Sorbus domestica	Speierling
X	Tilia cordata	Winterlinde
X	Tilia platyphyllos	Sommerlinde
	Ulmus minor	Feldulme

 

 

Städtebauliche Beurteilung:  B) Natur- und Landschaftsschutz

Die textlichen Ergänzungen und Änderungen der Festsetzungen zu den Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen sowie die Pflanzenauswahlliste werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Die Standorte für die fachgerechte Ausführung der Ausgleichsmaßnahmen A1 und A2 (Fledermaus-Kästen und Nistkästen für Gebäudebrüter) sind mit der ökologischen Baubegleitung bzw. mit der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) abzustimmen.

 

Beschluss:

Der Marktgemeinderat stimmt der städtebaulichen Beurteilung zu „B) Natur- und Landschaftsschutz“ zu.

 

Einstimmig beschlossen         

 

 

C.   Immissionsschutz

 

Hier geht es lt. Bgm. Münig darum, welcher Lärm vom Parkplatz ausgeht – auch durch die Nutzung der Sozialstation – und wie die einzelnen Wohnungen zu schützen sind. Welcher Lärm kommt von der Bahnschiene, welchen Gewerbelärm haben wir. Insbesondere die Bahn hat darauf hingewiesen, um ihre Bahnschienen zu schützen.

 

 

Der Markt Kleinheubach plant die Ausweisung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Generationenwohnen. Das Sondergebiet erstreckt sich über mehrere Flurstücke entlang des Rüdenauer Bachs auf dem ehemaligen Firmengelände der Fa. Josera über eine Fläche von ca. 7.750 m² und wird in 4 Teilbereiche unterteilt, wo jeweils bestimmte Nutzungen vorgesehen sind:

 

       -    SO 1: Tagespflegeeinrichtung, Sozialstation

       -    SO 2: Betreutes Wohnen/ Barrierefreies Wohnen

       -    SO 3: 12 Wohneinheiten

       -    SO 4:  Arztpraxis/ Apotheke/ Tante-Emma-Laden, 1 Wohnung

 

Das Sondergebiet soll den Schutzgrad eines Allgemeinen Wohngebiets (WA) erhalten. Dem Bebauungsplan (B-Plan) wurde ein schalltechnisches Gutachten der Wölfel Engineering GmbH beigefügt (Berichtnr. X1454.001.01.001, Stand: 14.12.2020), welches die Lärmeinwirkungen auf das geplante Sondergebiet (Verkehrslärm) und die Auswirkungen auf die umliegenden Gebiete durch das geplante Sondergebiet (Gewerbelärm) untersucht.

Die Gutachterin geht von einem vorhabenbezogenen B-Plan aus, der Entwurf des vorhabenbezogenen B-Plans liege aber noch nicht vor. Der B-Plan-Entwurf ist als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB betitelt. Laut Auskunft des Sachgebiets 51 können die Gebäude in den Bereichen SO 3 und SO 4 im Freistellungsverfahren genehmigt werden, das Gebäude in SO 1 sei bereits baurechtlich genehmigt (Nutzungsänderung, Genehmigung vom 6. Mai 2021, Az. 51-602-B-34-2021-1) und bei SO 2 werde derzeit geprüft, ob eine Freistellung möglich sei. Aus der Betriebsbeschreibung zur Tagespflegeeinrichtung (SO 1) geht hervor, dass die Tagespflegeeinrichtung im EG zwischen 7:30 – 17:30 Uhr geöffnet hat. Dazu gehört auch ein Fahrdienst für Tagesgäste. Das darüber befindliche Büro Sozialstation ist von 8:00 – 17:00 Uhr be- setzt, die Einsatzzeiten des ambulanten Pflegedienstes seien zwischen 6:00 - 22:00 Uhr im 2- Schicht Betrieb. Die Anordnung der Parkplätze (28 Stk.) entspricht derjenigen im vorliegenden B- Plan-Entwurf. Die im B-Plan verzeichnete Gemeinschaftsfläche „GM“ ist als „Marktplatz“ der Anlage gedacht (Parkanlage).

 

Beurteilung

Lärmschutz:

Die DIN 18005 Teil 1 BBl. 1 sieht innerhalb von Allgemeinen Wohngebieten folgende Orientierungswerte vor:

       •      Tagsüber 55 dB(A)

       •      Nachts   45 dB(A) bzw. 40 dB(A)

Der höhere Nachtwert gilt für Verkehrslärm. Im Bebauungsplan-Entwurf wurden diese Werte festgeschrieben. Die Nachtzeit beginnt um 22.00 Uhr und endet um 06.00 Uhr.

Unterschiedliche Lärmarten sind nach DIN 18001 Teil 1 BBl. 1 getrennt zu betrachten und jeweils gesondert mit den Orientierungswerten zu vergleichen (Gewerbelärm / Verkehrslärm etc.).

 

Verkehrslärm

Auf das geplante Sondergebiet wirkt Verkehrslärm ein. Dabei wird vor allem der Bahnlärm der Bahnstrecke 5220 Kleinheubach-Miltenberg als relevant betrachtet. Bei der o.g. Prognose wurde auf aktuelle Verkehrsdaten der Deutschen Bahn zurückgegriffen (Prognosedaten 2030). Der Schienenbonus von 5 dB ist nicht mehr anzuwenden und wurde nicht berücksichtigt.

Die Verkehrslärmprognose ergibt, dass tagsüber die Orientierungswerte nach DIN 18005 durch den einwirkenden Verkehrslärm eingehalten werden, dass nachts jedoch in Teilbereichen mit Überschreitungen um bis zu 3 dB zu rechnen ist (s. Anhang B-3, gelb unterlegter Bereich). Dort sind die Nutzungen SO 1 (Sozialstation, Tagespflege, Gemeinschaftsraum) und SO 2 (Betreutes/ Barrierefreies Wohnen) vorgesehen. Die Nutzung im Bereich SO 1 findet gem. Bauantrag (Az. 51-602-B-34-2021-1) nur tagsüber statt, im Bereich des SO 2 ist jedoch ein dauerhafter Aufenthalt von Personen vorgesehen.

Die Orientierungswerte der DIN 18005 sind abwägungsfähig durch die Gemeinde. Überschreitungen können gerechtfertigt sein, dies bedarf jedoch einer Begründung (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2007 - 4 CN 2/06). Die Immissionsgrenzwerte nach § 2 der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) können dabei als obere Grenze der Abwägung herangezogen werden (Zumutbarkeitsschwelle) und werden flächendeckend eingehalten:

           Tagsüber        59 dB(A)

           Nachts          49 dB(A)

Nach DIN 18005 sind zunächst Maßnahmen des aktiven Schallschutzes „direkt an der Quelle“ zu prüfen. Besondere städtebauliche Gründe, etwa das Ziel einer Nachverdichtung oder Überplanung von besiedelten Gebieten kann einen Verzicht auf aktiven Lärmschutz ausnahmsweise rechtfert