Sachverhalt:

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „An der Breitendieler Straße“, im Mischgebiet.

 

Mit Bescheid vom 15.11.2022 wurde für die Bauvoranfrage Neubau einer Lagerhalle mit Büro- und Sozialraum die Genehmigung mit Befreiung von der abweichenden Dachneigung (15 – 17° statt 30 – 45°) erteilt.

 

Zum Bauantrag liegt folgende Erläuterung vor:

„Im Wesentlichen wurden 2 Dinge verändert:

1. Die Lage und Orientierung der Halle auf dem Grundstück

Diese orientiert sich nun mehr am B-Plan und erlaubt einen größeren Rangierhof.

Die Zufahrt erfolgt weiterhin über die Straße „Am Alten Turnplatz“

2. Die Dachneigung wurde, nach Rücksprache mit verschiedenen Systemhallenherstellern, weiter verringert, um die Halle effizienter und kostengünstiger errichten und beheizen zu können.“

 

Der Bauherr beabsichtigt, eine Lagerhalle mit den Maßen 27,74 m x 15,24 m mit einer Dachneigung von 5,7 ° zu errichten.

Das Bauvorhaben entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, da die Baugrenze überschritten wird, die Dachneigung unterschritten und die Traufhöhe überschritten wird.

Zu den Befreiungsanträgen liegt folgende Erläuterung vor:

 

„Die Baugrenze wird überschritten:

Um das Lagergebäude effizient und kostengünstig errichten zu können, muss ein rechteckiger Grundriss ausgeführt werden. So kann die geplante Halle von einem Systemhersteller kosteneffizient errichtet werden. Die geplante Grundrissfläche wird aus betriebsorganisatorischen Gründen benötigt.

Die Überschreitung des Gebäudes über die Baugrenze hinaus beträgt ca. 5 % der Gesamt-Gebäudefläche und kann somit als geringfügig eingeschätzt werden. Trotz der kleinen Überschreitung können die Sichtdreiecke freigehalten, sowie die Abstandsflächen und die Vorgaben zur GRZ/GFZ eingehalten werden.

 

Das Satteldach ist mit einer Dachneigung von ca. 5,7° (10 %) geplant:

Die geringe Dachneigung mit geringer Firsthöhe sorgt für einen reduzierten (nicht nutzbaren) Dachraum, dadurch kann das Gebäude effizienter errichtet und beheizt werden. Zudem kann die Trägerhöhe im Firstbereich auf eine statisch sinnvolle Höhe reduziert werden.

Optisch schafft das flach geneigte Dach einen Übergang zwischen Wohngebiet, Mischgebiet und Gewerbegebiet.

Das Dach soll vollflächig mit einer Photovoltaik-Anlage ausgestattet werden. Um den Energieertrag auch auf der nördlichen Dachhälfte rentabel zu gestalten, muss die Dachneigung so gering wie möglich ausgeführt werden.

 

Die geplante Traufhöhe bezogen auf das bestehende Gelände überschreitet die festgesetzte Höhe um max. 60 cm:

Die zulässige Traufhöhe wird gemessen auf die mittlere Gehsteighöhe der Alten Miltenberger Straße und auf die geplanten Geländehöhen eingehalten.

Die Überschreitung entsteht im Wesentlichen durch die vorhandene Topographie des Grundstücks. Bezogen auf die umliegenden Gehsteighöhen liegt das Grundstück ca. 55 cm tiefer und bildet im Zentrum eine Vertiefung aus. Im Zuge der Errichtung des Gebäudes wird diese Vertiefung aufgefüllt und das Grundstück an die umliegenden Gehsteighöhen angeglichen. Die überschrittene Traufhöhe bezieht sich also lediglich auf das vorhandene Gelände, ist aber nach Abschluss der Baumaßnahme nicht mehr wahrnehmbar. Das geplante Gebäude wird sich folglich, trotz der Überschreitung, harmonisch in das vorhandene Straßenbild einfügten.

Alle Abstandsflächen können entsprechend der BayBO Art. 6 eingehalten und nachgewiesen werden.

Die geplante Gebäudehöhe ist für den Betrieb dringend erforderlich, um die notwendigen Regale und eine zweite Arbeitsebene realisieren zu können.

Die Höheneinstellung des Gebäudes orientiert sich an der Rückstauebene. Würde das Eingangsniveau an das vorhandene Grundstücks-Nivellement angepasst und das Gebäude 55 cm tiefer errichtet, müssten aufwendige Maßnahmen zur Rückstausicherung ausgeführt werden. Planerisch ist es also notwendig und sinnvoll, das Gebäude an die Gehsteighöhen anzupassen.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Gebäude überschreitet die Baugrenze nicht mehr um ca. 7,50 m wie in der Bauvoranfrage, sondern um max. 6,50 m. Die Firstrichtung wird eingehalten. Der Überschreitung der Baugrenze kann zugestimmt werden.

Der Unterschreitung der Dachneigung und der Überschreitung der Traufhöhe kann aus städtebaulichen Gründen zugestimmt werden. Durch das flach geneigte Dach ergibt sich eine Firsthöhe von höchstens 7,87 m. Das Gebäude fügt sich in die Umgebung ein.

 

Nach der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge des Marktes Kleinheubach sind für Büro- und Verwaltungsräume 1 Stellplatz je 35 m² Nutzfläche, jedoch mind. 2 Stellplätze herzustellen. Für die Nutzfläche von 61,58 m² sind 2 Stellplätze nachzuweisen.

Nach der Garagenstellplatzverordnung sind für Lagerräume, -plätze, Ausstellungs-, Verkaufsplätze 1 Stellplatz je 100 m² Nutzfläche oder je 3 Beschäftigte herzustellen. Für die nach der Betriebsbeschreibung max. 6 Beschäftigten sind 2 Stellplätze nachzuweisen.

Durch die geplanten 6 Stellplätze ist der Stellplatznachweis erfüllt.

 

Die Eigentümer des Nachbargrundstücks wurden angeschrieben. Eine Rückmeldung ist noch nicht erfolgt.

 

Beratung:

Der Bauausschuss empfiehlt dem Beschlussvorschlag einstimmig zuzustimmen.

Beschluss:

Der Markt Kleinheubach erteilt für die Überschreitungen der Baugrenze und der Traufhöhe Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Für die Unterschreitung der Dachneigung wird eine Befreiung erteilt, sofern auf der Dachfläche eine Photovoltaikanlage errichtet wird.

Das gemeindlich Einvernehmen gemäß § 36 BauGB wird erteilt.