Sachverhalt:

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Wochenendhausgebiet Ohrenbacher Berg“, im Wochenendhausgebiet.

 

In der Gemeinderatssitzung vom 26.09.2023 wurde die Bauvoranfrage für die Sanierung des Wochenendhauses behandelt. Das Kellergeschoss soll erhalten bleiben, die Grundfläche des Erdgeschosses sollte 66,10 m² betragen. Die übrigen Festsetzungen, wie Dachneigung und Dachform werden eingehalten.

Für die Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche für das Wochenendhaus wurde keine Befreiung in Aussicht gestellt. Bei Einhaltung der zulässigen Grundfläche wurde das gemeindliche Einvernehmen in Aussicht gestellt.

 

Mit diesem Bauantrag wird die zulässige Grundfläche (60 m²) eingehalten.

Das bestehende Nebengebäude soll erhalten bleiben.

 

Vom Entwurfsverfasser liegt folgende Erläuterung zum Bauantrag vor:

 

„Nach Besitzerwechsel im Jahr 2022 des Wochenendhauses (Baujahr 1974) erfolgte eine fachliche Untersuchung durch einen Energieberater sowie Begehungen durch mehrere Zimmermänner. Im Ergebnis wurden erhebliche energetische Missstände und technische Mängel an der Bausubstanz festgestellt. Hierzu gehören offensichtliche Feuchtigkeitsschäden, wodurch auch statische Gefährdungen nicht ausgeschlossen werden können.

Im Laufe der Bauvoranfrage mussten die neuen Besitzer feststellen, dass das Wochenendhaus keine gültige Baugenehmigung hat. Dieser Umstand war beim Erwerb nicht bekannt. Da es formal keine Baugenehmigung gibt, muss für den geplanten Umbau ein Bauantrag für das gesamte Gebäude und die vorhandenen Nebenanlagen gestellt werden. 

Die Punkte am Gebäude, die dem aktuellen Bebauungsplan nicht entsprechen, werden korrigiert und gemäß dem gültigen Bebauungsplan ausgeführt. Hierzu gehören:

 

• die Reduzierung der Grundfläche von aktuell 66qm.

Wie in der Gemeinderatssitzung am 26.09.23 bereits auferlegt, wird die Grundfläche um 6qm reduziert.

• das freistehende Sockelgeschoss.

Vor der Talseite des Sockelgeschosses wird eine abgetreppte Sandsteinmauer vorgesehen, sodass nur noch 1,2m von der OK Rohfußboden Erdgeschoss sichtbar sind.

• die Räume im Kellergeschoss, die in den Plänen bis dato als Wohnräume deklariert wurden.

Das Kellergeschoss wird nur noch als Nutzfläche (Lager- und Technikraum) geplant.

 

Auf dem Grundstück befindet sich ein Schuppen, der die erlaubten 12qm um ca. 6qm übersteigt, vom damaligen Bauherren außerhalb der Baugrenze errichtet und mit einem geschlossenen Unterbau versehen wurde. Jedoch verfügt dieser fensterlose Unterbau über eine Raumhöhe von <2m und kann daher nicht als Aufenthaltsraum o.ä. genutzt werden. Die neuen Besitzer haben den Schuppen kurz nach Erwerb aufwändig mit nachhaltigem Naturdämmstoff isoliert und innen mit OSB Platten verkleidet. Zu erwähnen ist hier nochmal, dass der Umstand einer fehlenden Genehmigung zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt war. Ein Rückbau wäre nach Ansicht der neuen Besitzer nicht zielführend und eine Verschwendung von Rohstoffen. Abbildung 1 zeigt diesen Schuppen. Auf Abbildung 2 ist der selbe Schuppen vom Nachbargrundstück aus zu sehen. Wie gut erkennbar ist, fügt sich der Schuppen mit der über Jahrzehnte gewachsenen Vegetation in die Umgebung ein und ist optisch im Grunde nicht wahrnehmbar.“

 

Der Befreiungsantrag wird wie folgt erläutert:

 

„Das Nebengebäude wurde in jetziger Form und Position schon vom Vorbesitzer errichtet.

Die Gebäude sind vor der Aufstellung des Bebauungsplans (Stand 2001) errichtet worden.

Der Schuppen fügt sich mit der über Jahrzehnte gewachsenen Vegetation in die Umgebung ein und ist optisch nicht wahrnehmbar. (Fotos Beiblatt)

Die direkte Nachbarin (Flurstück 220) hat der ihr vorgelegten Planung zugestimmt.

Das Bauvorhaben ist städtebaulich vertretbar, nachbarliche Belangen bleiben unberührt.“

 

Stellungnahme der Verwaltung:

Das Bestandsgebäude mit Nebengebäude wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes erfasst. Das Kellergeschoss wird im Bestand belassen.

Das Wochenendhaus hält die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein. Die Grundfläche beträgt 60 m², die Dachneigung 20° und die Firsthöhe 4,50 m.

Das Nebengebäude (bereits Bestand) entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes, da das Nebengebäude außerhalb des Baufensters liegt, die zulässige Grundfläche um 5 m² überschritten wird, von der Dachform und Dachneigung abgewichen wird und das Gebäude unterkellert ist.

 

Die Nachbarbeteiligung wurde beim Grundstück Fl.Nr. 220 durchgeführt. Die Eigentümerin des Nachbargrundstücks hat dem Bauvorhaben zugestimmt.

 

Je Grundstückseinheit ist laut Bebauungsplan ein Stellplatz innerhalb der festgesetzten Fläche nachzuweisen. Durch den geplanten Stellplatz ist der Stellplatznachweis erfüllt.

 

Beratung:

Lt. BGMin Wolf-Pleßmann werden alle Vorgaben eingehalten, außer denen für das Nebengebäude.

 

Auch wenn nun ein Generationenwechsel ansteht, sollten Vorschriften eingehalten werden, meint GR Farrenkopf. Er stellt fest, dass im Kellergeschoss ein Raum enthalten ist, der als Wohnraum genutzt wird. Wohnraumnutzung im Kellergeschoss ist lt. Bebauungsplan nicht erlaubt. Auch der Außenzugang zum Kellergeschoss wird nicht benötigt, da innen eine Treppenverbindung zum Untergeschoss besteht. Dieser Außenzugang müsste eingefüllt werden. Der Bebauungsplan bestimmt, dass das Dach lediglich 50 cm überstehen darf. Im Plan beginnt der Dachüberstand am Balkon, nicht an der Gebäudewand.

 

Herr Link fragt, warum das Dach über dem freien Raum nicht zurückgeschnitten ist.

 

Die Pläne wurden geprüft, antwortet BGMin Wolf-Pleßmann. Würde man ganz formell vorgehen, müsste man alle Abweichungen ablehnen. Das Bad im Kellergeschoss ist Bestand.

 

Früher hat man sich nicht an Vorschriften gehalten, so GR Farrenkopf. In einem anderen Fall bestand man darauf, dass bei einem Umbau nach Vorschrift gehandelt werden muss.

 

GR May erinnert, dass von Seiten des Landratsamtes bereits vor einigen Jahren eine Erschließung des Wochenendgebietes gewünscht war, der Gemeinderat aber den Beschluss gefasst hatte, dass dies nicht gewünscht ist. Auch die Anlieger des Wochenendgebietes lehnten eine Erschließung ab. Unter Kämmerer Behl wurden Schwarzbauten dem LRA gemeldet, eine Kontrolle durch das LRA erfolgte nicht. Im Wochenendgebiet gibt es kein dauerhaftes Wohnrecht.

 

Leider ist im Bebauungsplan ein Wohnrecht nicht genau definiert, antwortet BGMin Wolf-Pleßmann. Die Gemeinde hatte damals entsprechend der Anwohner eine Entscheidung getroffen. Wie Herr Farrenkopf erwähnt hat, besteht ein Generationenwechsel, der im jetzigen Fall nach dem Kauf festgestellt hat, dass es keinen Bauantrag gab. Das Gremium möge entscheiden, ob es vertretbar ist, einer Abweichung zuzustimmen.

GRin Mühling erwähnt, dass man bei Zustimmung einen Präzedenzfall schaffen würde.

 

GR Link erinnert, dass der Gemeinderat dem letzten Antragssteller die Türe nach außen verwehrt hatte. Man könnte anstelle der Türe ein Fenster einbauen.

 

Auf Bitte des Bauherrn um Wortmeldung, erteilt ihm BGMin Wolf-Pleßmann diese. Er erklärt, dass lt. Beb.Plan talseitig angeschüttet werden muss, die Türe im Kellergeschoss aber seitlich verbaut ist. Das Badezimmer selbst darf lt. Vorgaben nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. „Zu Wohnzwecken“ ist aber in den Vorschriften nicht eindeutig definiert. Die maximale Grundfläche von 60 m² wird eingehalten.

 

Lt. GR Link hatte der Gemeinderat in einem vergangenen Fall eine seitliche Türe im Kellergeschoss abgelehnt.

 

Mehr als 1,20 m darf das Kellergeschoss nicht aus dem Boden herausragen, was eingehalten ist, erklärt Herr Geutner.

 

BGMin Wolf-Pleßmann findet es schade, wenn man jungen Leuten aus Nichtigkeiten Steine in den Weg legt.

Beschluss:

Die Gemeinde Rüdenau erteilt für das bestehende Nebengebäude außerhalb der Baugrenze, für die Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche für die Unterkellerung, für die Abweichung der Dachform und der Dachneigung Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 BauGB wird erteilt.